Cómo revisar los antecedentes de un inquilino antes de rentar en Estados Unidos

Antes de alquilar tu casa o apartamento, seguramente quieres asegurarte que tu inquilino es una persona confiable y detectar cualquier posible riesgo. Después de todo, dejarás tu casa o apartamento con él o ella, así que tu seguridad y su capacidad de pago debe ser una prioridad. En esta guía, te mostramos cómo verificar los antecedentes de un inquilino antes de firmar un contrato de alquiler.

Mejores servicios de verificación de inquilinos en Estados Unidos en 2024

Los costos de verificación suelen variar entre $25 y $75 por solicitante, dependiendo de la ubicación y el servicio elegido. Por lo general, se espera que el posible inquilino pague por estos costos de verificación.

Estos son los mejores servicios de verificación de inquilinos en el 2024:

TransUnion SmartMove

• Bastante fácil de usar.
• Está respaldado por uno de las mayores agencias de crédito de Estados Unidos.
• Recomendado para agentes de bienes raíces (real estate agents)
• ✅ Pros: Fácil de usar, los informes son generados por TransUnion, ideal para gestionar varias propiedades, permite cobrar el costo al solicitante.
• ❌ Contras: Resultados de los antecedentes penales no están disponibles en todos los estados.

RentPrep

• Mejor para propiedades múltiples
• ✅ Pros: Ofrece descuentos por volumen, empleados certificados por FCRA.
• ❌ Contras: No proporciona informes instantáneos.
• Dato útil: Ideal si eres propietario de 50 o más unidades de alquiler.

E-Renter

• ✅ Pros: Buen precio por una amplia gama de servicios, incluye búsqueda de antecedentes penales en el paquete básico.
• ❌ Contras: No permite cargar el costo directamente al solicitante.
• Consejo práctico: Excelente opción si buscas una verificación completa a un precio accesible.

BetterNOI

• Mejor búsqueda de antecedentes penales
• ✅ Pros:Verificación exhaustiva de antecedentes penales, incluye investigación en juzgados de condado.
• ❌ Contras: requiere contacto para cotización.
• Dato importante: Ideal si la verificación de antecedentes penales es tu principal preocupación.

RealPage

• ✅ Pros:Utiliza inteligencia artificial y un extenso conjunto de datos para predecir el comportamiento de los inquilinos.
• ❌ Contras: No muestra precios en línea, requiere contacto para cotización.
• Consejo: Considera esta opción si buscas insights avanzados sobre el comportamiento potencial del inquilino.

First Advantage

• ✅ Pros: Amplia gama de servicios, biblioteca robusta de recursos informativos, base de datos de antecedentes penales actualizada diariamente.
• ❌ Contras: Precios no disponibles en línea, requiere contactar para obtener una cotización.

Cada uno de estos servicios ofrece características únicas que pueden adaptarse a tus necesidades específicas como propietario. Al elegir un servicio de verificación, considera factores como el número de propiedades que administras, tu presupuesto, y qué aspectos de la verificación son más importantes para ti.

💡 Consejo: Sin importar del servicio que elijas, asegúrate de que cumpla con las regulaciones de la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) y otras leyes aplicables. Esto te protege legalmente y garantiza que estás obteniendo información precisa y actualizada sobre tus futuros inquilinos.

Cómo verificar los antecedentes de un posible inquilino en Estados Unidos (paso a paso)

Como el dueño de una casa en renta, es importante verificar los antecedentes de un posible inquilino antes de alquilarle. Esto te permitirá detectar posibles problemas antes de firmar un contrato de alquiler (conocido en inglés como lease).

Cuando verificas los antecedentes de un inquilino, podrás obtener la siguiente información:

• Alquileres anteriores (incluyendo pagos tardíos)
• Pagos evitados y desalojos (en inglés: evictions)
• Cualquier daño hecho a propiedades anteriormente rentadas
• Registros criminales
• Historial de crédito en Estados Unidos

Sigue los siguientes pasos si quieres investigar los antecedentes de un inquilino antes de firmar cualquier contrato de renta:

1. Obtén consentimiento por escrito

Antes de iniciar cualquier verificación, es crucial obtener el consentimiento por escrito del futuro inquilino. Esto es requerido por la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA, por sus siglas en inglés).

Esto es sumamente sencillo, solo deberás obtener la firma del inquilino en un documento como este:

Ejemplo de formulario de consentimiento:

“I, [Applicant’s Name], authorize [Landlord/Company Name] to conduct a complete background check, which may include, but is not limited to, credit history, criminal history, rental history and employment verification. I understand that this information will be used for the purpose of evaluating my rental application and will be kept confidential.”

o en español:

«Yo, [Nombre del solicitante], autorizo a [Nombre del propietario/empresa] a realizar una verificación completa de antecedentes, que puede incluir, pero no se limita a, historial de crédito, antecedentes penales, historial de alquileres y verificación de empleo. Entiendo que esta información se utilizará con el propósito de evaluar mi solicitud de alquiler y se mantendrá confidencial.»

💡Consejo práctico: Si usas uno de los servicios de historial de inquilinos, ellos se encargarán de incluir este consentimiento o autorización entre los documentos que el posible inquilino debe firmar.

2. Obtén la información necesaria

Para realizar una verificación de inquilinos por tu cuenta, necesitarás recopilar datos clave del solicitante. Necesitarás solicitar como mínimo:

• Nombre completo
• Fecha de nacimiento
• Número de Seguro Social
• Información de otros ocupantes propuestos
• Mascotas (si aplica)
• Direcciones anteriores con referencias de arrendadores
• Referencias de empleadores
• Información de vehículos
• Copia de licencia de conducir o identificación oficial

También te recomendamos, solicitar comprobantes de ingresos como talones de pago recientes (en inglés: paystubs), estados de cuenta bancarios (en inglés: bank statements) o formularios W-2.

Información adicional que puedes solicitar:

• Historial de empleo de los últimos 5 años
• Referencias personales (no familiares)
• Información de contacto de emergencia

3. Elige un servicio de verificación profesional

La mayoría de los propietarios utilizan servicios profesionales de verificación de antecedentes. Estos servicios tienen acceso a bases de datos y recursos que no están disponibles para el público en general y hacen que evaluar a un inquilino sea mucho más fácil.

Un informe de verificación de inquilinos generalmente incluye:

• Reporte de crédito
• Historial de alquileres, incluyendo desalojos y demandas
• Verificación de empleo
• Antecedentes penales
• Registros de delincuentes sexuales
• Lista de vigilancia nacional antiterrorista
• Una puntuación de riesgo o recomendación basada en criterios seleccionados por el propietario

Nuestra lista de servicios de verificación de inquilinos en Estados Unidos será el mejor recurso para reducir las posibilidades de tener problemas al alquilar tu propiedad.

4. Realiza una verificación de crédito

Un reporte de crédito (en inglés: credit report) proporciona información valiosa sobre el historial financiero de tu posible inquilino. Al investigar a una persona para rentar una casa, solicitar un reporte de crédito te puede revelar:

• Deudas atrasadas o en colección por falta de pago
• Atrasos al pagar la renta o alquiler
• Préstamos solicitados
• Número de tarjetas de crédito que posee
• Pagos atrasados recientes en sus tarjetas de crédito
• Cantidad de crédito aprobado (en dólares) por las instituciones bancarias

Recuerda: Los desalojos (o evictions) ya no se reportan en los informes de crédito.

✅ Qué buscar en un informe de crédito:

1. Puntaje de crédito: Un puntaje de 620 o superior generalmente se considera aceptable para alquilar.
2. Historial de pagos: Busca patrones de pagos atrasados o cuentas en colección.
3. Deuda total: Compara la deuda total con los ingresos reportados para evaluar la capacidad de pago.
4. Bancarrotas: Las bancarrotas recientes pueden ser una señal de alerta.
5. Consultas recientes: Múltiples consultas pueden indicar que el solicitante está buscando activamente crédito adicional.

5. Verifica sus referencias

No subestimes el poder de verificar referencias. Cualquier persona puede falsificar un talón de pago o evitar ser llevado a la corte por un propietario anterior, pero llamar directamente al departamento de recursos humanos de su empleador o a un arrendador anterior te puede dar mucha información práctica.

Algunas preguntas que puedes hacer al verificar las referencias de un posible inquilino son:

Para empleadores:

• ¿Cuánto tiempo ha trabajado el solicitante para la empresa?
• ¿Es un empleado de tiempo completo o parcial?
• ¿Cuál es su salario actual?
• ¿Hay alguna razón para creer que su empleo no continuará?

Para arrendadores anteriores:

• ¿El inquilino pagó el alquiler a tiempo?
• ¿Hubo quejas de vecinos?
• ¿Mantuvieron la propiedad en buenas condiciones?
• ¿Recomendaría alquilarle a esta persona nuevamente?
• ¿Dio un aviso adecuado antes de mudarse?
• ¿Alguna vez violó los términos del contrato de arrendamiento o lease?
• ¿Causó daños a la propiedad más allá del desgaste normal?
• ¿Tuvo mascotas? Si es así, ¿causaron algún problema?

6. Revisa sus antecedentes penales

La verificación de antecedentes penales (en inglés: background check) es crucial, pero debes ser cuidadoso en cómo utilizas esta información. Algunas consideraciones importantes:

Las leyes varían según la ubicación. Por ejemplo, algunos estados de USA está prohibido preguntar a los posibles inquilinos sobre arrestos o condenas. Asegúrate de que tu política de verificación de antecedentes penales cumpla con las leyes de vivienda justa.

Recuerda: Rechazar automáticamente a un solicitante debido a antecedentes penales podría considerarse discriminación bajo las leyes de vivienda justa. Es importante evaluar cada caso individualmente.

Cómo evaluar los antecedentes penales:

1. Naturaleza del delito: Considera si el delito está relacionado con la capacidad del solicitante para ser un buen inquilino.
2. Gravedad del delito: Evalúa la gravedad del delito y su relevancia para la seguridad de otros inquilinos o la propiedad.
3. Tiempo transcurrido: Ten en cuenta cuánto tiempo ha pasado desde el delito y si ha habido evidencia de rehabilitación.
4. Patrón de comportamiento: Busca patrones de comportamiento delictivo en lugar de incidentes aislados.
5. Contexto: Si es posible, obtén más información sobre las circunstancias del delito.

💡 Consejo: Además de realizar una verificación de antecedentes y del historial de crédito, será una buena idea revisar las redes sociales del posible inquilino. Esto te permitirá conocer más sobre esta persona y te permitirá tomar una decisión más informada.

7. Verifica el historial de desalojos (o evictions)

Los desalojos anteriores (en inglés: evictions) pueden ser un indicador importante del comportamiento futuro de un inquilino. Sin embargo, ten en cuenta que:

• No todos los desalojos o evictions se reportan a las agencias de crédito.
• Algunos servicios de verificación mantienen bases de datos de desalojos separadas.
• Es importante entender el contexto de cualquier desalojo pasado.

Cómo investigar el historial de desalojos:

1. Registros públicos o Public Records: Busca en los registros de la corte del condado donde el solicitante vivió anteriormente.
2. Servicios especializados: Utiliza servicios de verificación que se especializan en búsquedas de desalojos (como los que encontrarás en la lista de arriba)
3. Preguntas directas: Incluye preguntas sobre desalojos en tu solicitud de alquiler.
4. Verificación con arrendadores anteriores: Pregunta específicamente sobre cualquier procedimiento de desalojo iniciado o completado.

¿Por qué es importante verificar los antecedentes de un inquilino?

Según la agencia estadounidense National Multifamily Housing Council, 9 de cada 10 inquilinos pagan su renta a tiempo. Esto significa que existe un riesgo real de enfrentar problemas de pago con al menos el 10% de los inquilinos.

Así en en 2024, es cada vez más importante realizar una verificación profunda de antecedentes antes de alquilar tu propiedad.

Una investigación de antecedentes (o background check) adecuada puede ayudarte a:

• Detectar posibles riesgos financieros
• Evitar inquilinos problemáticos
• Proteger tu inversión inmobiliaria
• Reducir la probabilidad de desalojos costosos

Antes de alquilar, también es buena práctica pedir el número de social security del posible inquilino (en caso que vivas en Estados Unidos). Asegúrate de explicarle que revisarás sus sus antecedentes penales y su historial de crédito, como está establecido en la sección 604 del Fair Credit Reporting Act.

¿Qué hago si el inquilino no tiene documentos?

Si el posible inquilino no está dispuesto a dar su número de seguro social o no tiene uno, sigue estas sugerencias para investigar a una persona antes de alquilarle:

Personas recién llegadas o de otros países

Para inquilinos que no tienen historial crediticio en los Estados Unidos:

• Solicita referencias de trabajo.
• Considera requerir un garante o un depósito de seguridad más alto.
• Utiliza servicios como Nova Credit para acceder a historiales crediticios internacionales.

Solicitantes con mal crédito

Para personas recién llegadas que están construyendo su crédito:

• Enfócate más en la verificación de empleo e ingresos.
• Considera pedirle cartas de recomendación o referencias de terceros.
• Evalúa la posibilidad de un contrato de alquiler más corto.

Verificar los antecedentes de un inquilino: Opiniones

La verificación de los antecedentes de un inquilino es una parte crucial del proceso de alquiler. Al seguir estos pasos y utilizar las herramientas adecuadas, estarás en una mejor posición para encontrar inquilinos confiables y responsables, minimizando los riesgos y maximizando el potencial de tu inversión inmobiliaria.

¿Has tenido experiencia verificando los antecedentes de inquilinos? ¿Qué estrategias te han funcionado mejor? Comparte tus experiencias y consejos en los comentarios para ayudar a otros propietarios en su proceso de selección. Tu experiencia podría ser invaluable para alguien que está empezando en el mundo de los alquileres.