Puedes ganar mucho dinero al arreglar, remodelar y vender casas. Este negocio, conocido en inglés como flipping houses o “volteando casas” produce miles de dólares anualmente para las personas que compran casas y las renuevan por ganancia. Lo mejor de todo: es relativamente fácil empezar en el 2024 y los requerimientos son pocos.
¿Cómo ganar dinero remodelando casas para luego venderlas?
El proceso de arreglar una casa o remodelar para vender es sencillo: empiezas por comprar una casa para ser reparada y luego la vendes por una ganancia. Sin embargo, el proceso es un poco más complicado que esto.
¿Cuánto dinero puedes ganar arreglando casas? El promedio de ganancias por cada casa reparada es de $25,000 a $72,000 dólares.
Debes tener varios factores en mente antes de empezar a dedicarte en esta nueva profesión.
Comprar casas y arreglarlas es muy rentable, pero probablemente no ganarás tanto dinero en tus primeras casas reparadas.
Esto se debe a que necesitas aprender algunas lecciones del negocio: cómo comprar propiedades a buen precio, estimar los costos de reparación y los gastos asociados con estos.
Para ayudarte a empezar y evitar errores que pueden costarte muy caro, hemos creado esta guía en la que te diremos cómo tener éxito y ganar dinero arreglando y vendiendo casas.
La casa ideal para ganar dinero arreglando y vendiendo es aquella que se pueda renovarse fácilmente o una casa que solamente necesite algunas reparaciones.
Por lo general renovar una casa y venderla por una ganancia implica cosas como pintarla, comprarle una alfombra nueva, renovar la cocina o algún tipo de trabajo en el jardín.
Existirán reparaciones que podrás hacerlo por ti mismo, lo cual puede ahorrarte dinero, pero habrá trabajos que requerirán la ayuda de expertos, como la electricidad o la plomería.
La cantidad de dinero que necesitas para remodelar y vender casas dependerá grandemente del área donde trabajarás. Aunque existen opciones de financiamiento, debes entender que esto amplifica tu riesgo, ya que estarás trabajando contra el reloj para completar las reparaciones y vender la casa.
Debido a que el costo de casa promedio en Estados Unidos es de alrededor de $150,000, tu ganancia por cada casa renovada será entre $25,000 a $50,000 dólares.
Si compras una propiedad por más de $150,000 podrás ganar más dinero, ya que probablemente tendrás que hacer más reparaciones a esta propiedad, lo que incrementará el precio de venta.
Es importante saber que el comprar y remodelar casa para vender es un negocio altamente competitivo. Estarás compitiendo con otras personas que están esperando comprar casas a precios bajos, repararlas y venderlas por una ganancia.
La mejor estrategia a largo plazo no es comprar una propiedad grande y renovarla, esto será sumamente riesgoso (sobre todo al empezar en este negocio). Tendrás mejores resultados al comprar varias propiedades con un precio de venta menor y repararlas. De esta manera podrás diversificar tu riesgo.
Por lo general, tendrás que considerar estos costos cada vez que compres una casa para renovarla:
Préstamo / Intereses: $2,000-$8,000
Seguro de la propiedad: $500-$2,000
Impuestos: $500-$3,000
Mantenimiento (patio, nieve, césped): $250-$1,000
Costos de venta: $10,500- $15,000
Otros gastos: $0-$6,000
Estos costos se acumulan incluso antes de hacer la primera reparación a una casa. Como promedio, debes esperar que los costos antes de vender la casa reparada varíen de $15,750 hasta $41,000.
Los costos de venta también variarán dependiendo de la casa. Muchos compradores te pedirán que pagues los costos de cierre, los cuales pueden ser del 3% o más del precio de venta, aunque podrás ahorrar dinero si te conviertes en una agente de bienes raíces.
Dependiendo de la ubicación de la propiedad, también tendrás que pagar un seguro de título, un honorario de cierre o un abogado.
Esta variación muestra por qué es tan importante calcular y controlar tus gastos si quieres ganar dinero comprando y reparando casas.
¿Cuánto tiempo se tarda completar una reparación y vender la casa?
Un concepto erróneo sobre de arreglar y reparar casas es que ganarás dinero rápidamente. Solo podrás cobrar hasta que el proceso de venta de la propiedad esté completo.
Aunque la meta al comprar, reparar y vender la casa debe ser de 90 días, hay muchos factores que escaparán de tu control.
Idealmente, las reparaciones tardarán un mes. Necesitarás otro mes para encontrar un comprador y luego otro mes para completar la venta.
En algunos casos, puede tomar 6 meses o más vender una casa después de repararla. Algunas reparaciones pueden tardar más tiempo, el vendedor puede romper un contrato o el banco puede tardarse más tiempo en aprobar al comprador.
Así que debes hacer lo posible por reparar y vender la casa cuánto antes. Cuanto más tiempo tengas la casa, mayor será el interés, los costos de mantenimiento y los costos de mantenimiento que tendrás.
¿Deberías comprar una casa y esperar que suba de valor?
No es recomendable comprar una casa y dilatar la reparación con la esperanza de que la casa subirá de valor. A pesar que muchas áreas están viendo grandes aumentos en los precios de propiedades, por lo general las ganancias que obtendrás no superarán a los costos de mantenimiento.
Además, considera el riesgo que ocurra una caída en los precios de casas. Muchas personas usaron esta técnica antes de la última caída del mercado y cuando los precios bajaron, muchas se fueron a la quiebra.
¿Cómo encontrar casas para arreglar y reparar?
Una de las cosas más difíciles al ganar dinero reparando casas es encontrar casas lo suficientemente baratas como para obtener una ganancia.
Como ya hemos dicho antes, tu meta debe ser ganar por lo menos $25,000 por cada casa renovada, y esa ganancia dependerá del valor de la casa después de ser reparada.
Debes empezar por revisar las listas de casas en MLS (derivado del inglés, Multiple Listing Service), donde podrás conseguir las casas a la venta en tu área.
Al buscar una casa para ser reparada:
Asegúrate de que la casa califique para recibir financiamiento. Es decir, que todos los sistemas principales funcionen, no haya agujeros en las paredes ni problemas de seguridad.
Revisa la condición de las casas que están compitiendo con su propiedad. Asegúrate de que tu casa esté más bonita o más atractiva que las de la competencia si quieres venderla rápido.
No gaste más en reparaciones de lo que un vecindario requiera. Si estás tratando de vender la casa más lujosa del bloque, en un vecindario poco atractivo, te tomará mucho tiempo venderla.
Cómo calcular tus gastos antes de comprar una casa para reparar
Ganar dinero renovando casas no solo implica calcular los gastos de reparación, sino también encontrar una casa apropiada. Lo último que quieres es pagar más por repararla que su valor de venta.
Para esto, usa la regla del 70%.
Antes de comprar una casa para ser reparada, tendrás que estimar el valor que tendrá la casa después de ser reparada y, luego se debe multiplicar ese valor por el 70 %.
Toma el resultado y réstalo al costo total estimado de todas las reparaciones. La suma final debe ser más grande de lo que esperas ganar.
Por ejemplo, digamos que vendes una propiedad por $200,000 dólares y esperas gastar $15,000 dólares en reparaciones. Al usar la regla del 70%, obtenemos que el precio máximo (con reparaciones será $140,000).
Al restar el costo estimado de las reparaciones ($15,000), notarás que no debes ofrecer más de $125,000 dólares por la casa si quieres asegurar un retorno aceptable.
¿Cómo conseguir dinero para comprar casas?
Si estás pensando en ganar dinero arreglando casas, te estarás preguntando que opciones tienes para la financiación o préstamos hipotecarias.
Financiar es caro y la mayoría de los inversionistas no el dinero en efectivo para comprar y renovar una casa. Lo cierto es que es muy probable que necesites pedir dinero prestado.
Al conseguir un prestamista, este te cobrará un costo fijo por hacerte el préstamo, aparte del interés.
Como promedio, conseguir el dinero para comprar una casa puede costarte hasta 4% (conocido en la industria de bienes raíces como 4 “puntos”) del valor de la propiedad y hasta un 18% de interés.
Dónde obtener financiamiento para comprar casas
Obtener financiamiento para comprar casas, repararlas y venderlas será crucial para tu negocio.
Aunque no es fácil encontrar prestamistas que quieran hacer préstamos a corto plazo, si es posible.
También es importante notar que tener algo de tu propio de dinero para invertir te dará muchas ventajas.
Poner tu propio dinero para cubrir la compra de la propiedad le dará al prestamista la garantía de que se trata de un trato serio. Te recomendamos poner el 25% del precio de venta de la casa o estar dispuesto a pagar las reparaciones de tu bolsillo.
Los prestamistas de dinero te cobrarán entre 2% a 5% (llamado “puntos”) del precio de venta y 12% a 18% de interés. Algunos prestamistas de dinero también te permitirán hacer pagos más pequeños y financiarán algunas reparaciones.
Sin embargo, ten en cuenta que a los prestamistas les gusta trabajar con personas experimentadas, así que si das la impresión que es tu primera vez reparando casas por ganancia, espera pagar más en interés.
También es posible obtener un préstamo hipotecario de tu banco local. Para esto necesitarás pruebas de ingresos y tener un buen crédito o crédito excelente si quieres pagar menos en intereses.
Si quieres empezar a arreglar casas, necesitarás algo de tu propio dinero. Si no tienes dinero necesitas encontrar a un socio o familiar que esté dispuesto a prestártelo. ¡No tengas miedo de preguntar a tus amigos o familiares por una inversión para empezar tu negocio!
Recuerda que las tasas hipotecarias no son las mismas en todos los bancos. Al buscar financiamiento para comprar casas a reparar, consulta las tasas hipotecarias más recientes en línea a través del sitio Lending Club.
Este sitio también te conecta con prestamistas que están dispuestos a invertir en nuevos negocios. Es una buena opción si necesitas un préstamo de dinero para comprar una casa.
¿Puedo ganar más dinero al arreglar y vender casas más caras?
Las casas más caras no necesariamente implican más ganancias, por varias razones. Primero, estarás arriesgando más capital en una sola propiedad. También, una propiedad más costosa vendrá con más riesgos y más costos.
Aunque sea posible ganar más dinero con propiedades costosas, no es recomendable, sobre todo al empezar en este negocio.
Comprar una casa costosa requerirá de más dinero para el pago inicial y más dinero en intereses. Por ejemplo, una casa que cueste $500,000 requerirá un pago inicial de $125,000.
Es muy probable que una casa necesitará también más reparaciones, porque los compradores de alto nivel esperan más. Los materiales y la mano de obra serán más caros y las reparaciones tardarán más tiempo si son gama alta.
Será más difícil encontrar contratistas calificados para hacer reparaciones de alta calidad y ellos cobrarán más en mano de obra. Es probable que al comprar una casa más cara también te tome más tiempo venderla.
Puede que sea más difícil valorar los costos de reparación en una propiedad de alto valor. Una clave para ganar dinero al arreglar casas es saber cuánto valdrá la casa una vez reparada.
La mayoría de las casas de gama alta son difíciles de valorar, ya que existen menos propiedades similares que te den una idea de su valor exacto.
¿Cómo hacer las reparaciones con éxito?
Ahora que sabes el aspecto financiero y cómo encontrar casas para arreglar, el siguiente paso es hacer los reparaciones o renovaciones.
A menos que seas un experto en construcción, no es recomendable hacer el trabajo tú mismo. Muchas renovaciones se dilatan porque alguien piensa que puede arreglar una casa por sí mismo los fines de semana y ahorrar miles de dólares.
La verdad es que mientras más rápido vendas la casa renovada, mejor será tu ganancia, así que considera contratar a un experto profesional.
Si planeas hacer las reparaciones tú mismo, recuerda que siempre necesitarás ayuda de un trabajador. Te tomará diez veces más tiempo arreglar una casa por ti mismo que al contratar a un profesional y los costos de financiamiento pueden comerse toda tu ganancia.
Es posible arreglar casas para luego venderlas, pero ten en cuenta que el tiempo es oro en este negocio.
Encontrando un contratista confiable
Cuando repare una casa, obtén ofertas de varios contratistas. Trata de usar contratistas que han sido referidos por personas que conoces y obtén todo por escrito.
Si no conoces a nadie que conozca a un contratista confiable, puedes revisar un sitio como Angie’s List.
No le pagues al contratista mucho dinero por adelantado.
Si se trata de un trabajo pequeño, deberías pagarle a tu contratista después de terminar el trabajo. Si se trata de un trabajo grande, es posible que tengas que pagar por el trabajo en incrementos a medida que se hacen los arreglos.
No des más de la mitad o todo el dinero por adelantado. Recuerda el dicho: “Música paga, no suena”.
Revisa el trabajo del contratista con frecuencia para asegurarte de que el arreglo se lleve a cabo bajo lo acordado. Al revisar constantemente también enviarás el mensaje que eres serio y estás prestando atención a las reparaciones.
Después de completar la renovación…
Vender la casa renovada es probablemente el paso más simple. Contrata al mejor agente de bienes raíces que puedas encontrar, confía en su valorización y deje que vendan la casa por ti.
Mucha gente quiere ahorrarse la comisión del agente y trata de vender la casa por sí mismos. Esto puede costarte más dinero al obtener una valorización de la casa inadecuada o al tomarte más tiempo venderla.
Durante este tiempo, también deberías estar buscando una nueva casa para reparar. Tener un agente de bienes raíces te liberará el tiempo que necesitas para buscar una buena propiedad.
Aunque puedes convertirte en un agente de bienes raíces, recuerda que los contratos de compra y venta de casas son extremadamente complicados y será mejor tener a un profesional que te ayude a entender el contrato y el cierra de la venta.
Valorar una casa es difícil. Si sobrevaloras una casa, demorarás el proceso de venta y los compradores se preguntarán qué le pasa a la casa. Si pides menos dinero de lo que la casa realmente vale, perderás parte de tu ganancia.
Así que podrás ganar más dinero al tener un agente que te ayude a vender la casa al mejor precio. Un agente capacitado sabrá el precio adecuado para una casa renovada y hará que se venda rápidamente.
Por lo general, puedes esperar vender la casa reparada después de tres semanas en el mercado.
Consejos para empezar a ganar dinero arreglando y vendiendo casas
Puedes ganar mucho dinero cada vez que compras una casa que necesita reparaciones y la revendes. Obviamente hay mucho que aprender, pero la mejor forma de ganar más dinero es tener más experiencia.
Sigue estos consejos si quieres empezar a ganar dinero reparando y vendiendo casas con éxito:
Busca financiamiento con crowdfunding
Si no tienes el dinero o no tienes el financiamiento para comprar una casa, prueba el estilo de financiamiento compartido (conocido como crowdfunding).
El crowdsourcing inmobiliario te permite compartir con otras personas la inversión en bienes inmuebles en diferentes partes del mundo. Puedes eche un vistazo a todas las oportunidades de inversión residencial y comercial en los mejores sitios de crowdfunding.
Puedes empezar a invertir en bienes raíces de esta manera con tan solo $1,000 dólares.
Para ganar dinero arreglando y vendiendo casas, debes aplicar la regla más grande del mundo de bienes y raíces: la ubicación será lo más importante.
Si quieres agrandar tus ganancias, debes comprar una propiedad que necesite ser remodelada en una ubicación donde exista mucha demanda.
En el 2024, por ejemplo, algunos de las ciudades en Estados Unidos con más demanda son: Baltimore, Detroit, Tucson, Pittsburgh, Memphis, Chicago y el área central de la Florida.
Repara las casas con tus futuros compradores en mente
Otra cosa que debes tener en cuenta si quieres ganar dinero arreglando casas es el tipo de casas y diseño al remodelarla.
Por ejemplo, si la mayoría de los compradores de casas en su área son padres primerizos o son familias, es obvio que necesitarás adaptar las reparaciones a sus necesidades.
Esto es crucial si quieres vender una casa remodelada rápidamente y cuán rápido recibirás el pago por tu trabajo.
Compra y repara lo antes posible
El tiempo de reparación y cuánto tiempo seas dueño de la casa afectará la cantidad de ganancias que obtendrás al remodelar casas. Entre más capital tengas atado en una propiedad, menos dinero tendrás para invertir en otras.
El tiempo máximo que debes tomar en comprar, reparar y vender una propiedad debe ser 90 días.
El tiempo es esencial cuando se invierten en este tipo de casas, es por eso que las reparaciones no pueden tomar mucho tiempo. Entre más tardes, menos ganancias tendrás.
Busca un agente de bienes raíces confiable
Aunque puedes convertirte en un agente de real estate o bienes raíces, a la hora de vender la casa renovada, será mejor si le dejas esta tarea a un agente de bienes raíces.
Este profesional te ayudará a determinar el precio de venta ideal basado en muchos aspectos en la venta de tu propiedad, tomando en cuenta la zona donde está ubicada, entre otras cosas.
El mayor beneficio de usar un agente de real estate es que este se encargará de buscar a posibles compradores mientras te enfocas en buscar otras casas para reparar.
Arma tu propio equipo de trabajo
Si planeas tener un negocio comprando y reparando casas realmente serio, necesitarás tener un equipo de trabajo en el que puedas confiar.
Necesitarás tener un personal capacitado en diversas áreas. No importa que tan bueno seas reparando, siempre es necesario un poco de ayuda.
Este equipo te ayudará a reparar la casa en tiempo récord y dejará todo como nuevo. Debes supervisar personalmente las reparaciones para asegurarte de que se están llevando a cabo correctamente.
Cómo ganar dinero comprando y remodelando casas: Resumen
Cuando te pones a pensar, comprar y reparar una casa es uno de los negocios menos riesgosos y más remuneradores que hay en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Cuando haces una buena compra, las reparaciones no serán tan grandes y puedes ganar mucho dinero a la hora de vender la propiedad.
¿Es realmente posible ganar dinero al arreglar y vender casas? Si es posible. De hecho, muchas de persona se dedican a esto año tras año. Sin embargo, hay mucho que aprender en este negocio remunerador.
Si tienes más preguntas o dudas sobre cómo ganar dinero arreglando y vendiendo casas, déjanos un comentario en la parte de abajo y te ayudaremos a salir de dudas.
